有关住房市场指数（HMI）的主要事实
另一个重要的房屋销售和建设预测指标是全美住宅建筑商会/富国银行住房市场指数（HMI）。很多别的住房市场经济指标都来自于房地产经纪人和房屋销售情况，但HMI却与众不同，它是通过调查建筑商对房市的看法来编制完成。HMI还比大部分住房经济指标有更好的上行空间。
以下是住房市场指数的官方报告：
· 官方名称： NAHB/富国银行住房市场指数。
· 公布日期：每月月中，比住房开工数报告早一天，数据为发布当月的数据（6月中旬公布6月数据）。
· 编制者：全美住宅建筑商协会。
· 数据形式：针对当前房市情况提三个问题，指数记录受访者回答这几个问题的乐观和悲观态度。指数的排列从0到100，100表示完全乐观，0表示完全悲观。
·市场观察者重点关注：指数水平（报告查询网址： www.nahb.org/page.aspx/category/section ID=1053 ）。
什么是HMI调查？
HMI是基于对一批NAHB建筑商成员的问卷调查。这一调查的诞生可追溯至1985年1月。受访者被要求根据自己的经验评估住房市场。每月大概调查400名成员。重点是什么？ HMI的数据是基于对当前住房市场状况认识的第一手资料，也是美国最及时的住房市场经济指标之一。调查的初步结果基于当月上旬收到的调查反馈，调查报告在当月中旬公布。也就是说，6月的调查结果会在6月中旬公布。这样的话，如何保证调查数据是最新的呢？
建筑商们收到的调查上有三个问题，他们对每个问题的答案构成了计算指标的基础。调查要求建筑商评估当地市场情况三个方面的问题，包括：
· 当前不包括新建的单户住房销售情况（回答分为“好”、“一般”、“差”）。
· 未来6个月内不包括新建的单户住房预期销售情况（回答分为“好”、“一般”、“差”）。
· 新建住房的有意购买者的数量（回答分为“多或非常多”、“一般”、“少或非常少”）。
对这些问题的回答如何帮助我们了解住房市场的状况呢？第一个问题明显是调查建筑商对当前销售情况的态度，他们可以提供很及时的信息。第二个关于未来6个月的预期销售的问题是至关重要的，除非建筑商认为未来的销售情况会很乐观，否则他们是不会投资新建房屋的。而且即使还没有买主，未售的新建住房也需要银行贷款融资和偿还银行贷款。卖不出去的房屋和需要偿付的施工贷款能让建筑商破产。所以，你完全可以相信建筑商对未来销售情况的预测！最后的问题，顾客量——新建房屋里不请自来的顾客——有助于建筑商估计市场的潜力。越多不请自来的顾客，建筑商就越有信心。信心满满的建筑商才更有可能加大建设力度。
把HMI指数结合在一起
如何计算分析这些数据呢？在收集“好”和“差”， “多或非常多”和“少或非常少”这些反馈的基础上，每个问题能得出一个数据。最终的
指数数据在0～100之间，100即“完全乐观”。有时候你会发现HMI的图表上会标出“100＝完全乐观”。
最终的HMI是三个问题的合成指数。NAHB会在住房开工数和这三个问题间作数据分析，然后保证接下来的各部分的权重合起来对总体指数和住房开工数达到最好的预测效果。如：当前：59.2%；未来6个月：13.58%；顾客量： 27.22%。
跟其他指数的数据形式不一样的是，HMI指数（包括总体指数和各部分指数）的基准并不与特定的时间段挂钩。其指数值不会直接告诉你与基期（如消费价格指数）相比，数值上升或下降了多少，因为HMI指数没有基期。它是指数中的一个特殊的类型，叫扩散指数。它衡量的是反馈的相似度，也就是说，对于HMI来说，只需要计较反馈是完全乐观还是完全悲观，或是介于两者之间。如上文所述，100表示所有的反馈都是乐观的，0表示所有的反馈都是悲观的，50则表示一半受访者对于房市交易是乐观的，另一半是悲观的。简而言之，50以上的数据表示对销售情况感到乐观的建筑商占大部分。所以，对HMI这个扩散指数来说，50是一个“平衡点”。
HMI指数走向
对住房开工数和新建单户房屋销售短期变化情况来说，HMI 总体指数是一个很好的指标。的确，HMI 指数有效地追踪了新建单户房屋的开工率。当HMI 没有与新建住房开工数同步上升或下降时，它通常可以刺激开工率上升。HMI 指数曾经批准预测了2006年的房市低迷，那时的HMI指数在2005年11月爬到最高点，然而新建房屋开工率在2006年1月才到达顶点。
让我们观察下图：HMI，顾客量和新房销售图。总体的HMI指数和当前销售情况对开工率来说是良好的近期指标。但如果你关注的是如何预测房屋销售情况，HMI指数中顾客量的预测效果比HMI总体指数还要好。
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