城镇固定资产投资反映在我们的个人实际生活中，主要就是购房置业。这对大多数家庭而言都是理财中非常重要的一环。

房产投资规划能否做正确，会对家庭资产负债状况和现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者就应该在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，对自己的房产投资目标和风险属性做出全面的分析和评估，根据自身的财务实际情况最终确定适合自己的房产投资策略。

在房产投资之前，投资者必须进行成本测算。房产投资的成本主要有首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，同时也有首期付款和按揭还款的利息损失，也就是机会成本。

目前，首期付款最低为两成，通常要求购房者在签订购房合同时付清。银行按揭是指购房者资金不足而向银行贷款的部分，贷款期限最长为30年。还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产所进行的每次交易，都需要缴纳契税，如果是二手房，那么交易费用由中介公司收取。

弄清了房产投资成本的构成之后，投资者就需要对房产投资进行成本测算。因为按揭还款本全部分已经包含在房屋总价之内，所以在计算按揭贷款成本的时候，只要计算按揭还款利息即可。利润的具体计算公式如下。

利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失

如果投资者的资金有限或有意加大投资规模，则必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确地选择还款方式，从上面的计算公式中不难看出，减少按揭利息支出可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还后息”的现象，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息”的情况，所以同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金委少于等本金还款法。

因此，准备提前还贷的投资者应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房、首付20万元、30万元按揭20年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为14916元，等本金还款法的第一年利息支出约为14774元，相差142元，以后年份相差更大。

还需要计算投入资金的利息损失并估算一次性的交易费用。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算。如果按照一年期定期利率1.98%计算，20万元首付款的年利息损失近4000元。一次性的交易费用包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。

在房产的投资过程中，单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的，而是应该牢记机会成本的存在。

2009年5月，张鹏军先生贷款30万元购买一套房产，其贷款资金的成本为5.51%；而其拥有一套45平方米左右的已购公房，如采出售，其售价为30万元；如果出租，年收益为4.2%左右。

按国际惯例，如果房产投资的收益能够达到4%-5%，说明具有较强的投资收益。因此，简单地看投资收益，张鹏军先生可以将房产出租而非出售。但是，结合5.51%的机会成本，相信当前出售则更为合理。

在了解了上述的购房注意事项之后，我们还需要注意到这样的事实：实际生活中，人们购房的时候，往往因为年龄段不同、购房目的不同，最终所采用的房产投资策略也就自然不同。所以我们还可以从首次购房置业、中年换房、退休族购房这3个阶段对房产投资策略进行分析。

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