期货入门基础知识,818期货学习网

通知公告
2019年期货公司最新排名个股期权基础知识AA类顶级大公司开户,手续费加1分钱微信扫一扫,财富管理好期货最新手续费期货最新保证金一手期货多少钱一手50ETF期权多少钱

城镇固定资产投资:投资必读

2014-05-11 20:55   来源:818期货学习网



城镇固定资产投资反映在我们的个人实际生活中,主要就是购房置业。这对大多数家庭而言都是理财中非常重要的一环。

房产投资规划能否做正确,会对家庭资产负债状况和现金流量产生重要影响。因此,在进行房产投资规划过程中,购房者就应该在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上,对自己的房产投资目标和风险属性做出全面的分析和评估,根据自身的财务实际情况最终确定适合自己的房产投资策略。

在房产投资之前,投资者必须进行成本测算。房产投资的成本主要有首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易费用,同时也有首期付款和按揭还款的利息损失,也就是机会成本。

目前,首期付款最低为两成,通常要求购房者在签订购房合同时付清。银行按揭是指购房者资金不足而向银行贷款的部分,贷款期限最长为30年。还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产所进行的每次交易,都需要缴纳契税,如果是二手房,那么交易费用由中介公司收取。

弄清了房产投资成本的构成之后,投资者就需要对房产投资进行成本测算。因为按揭还款本全部分已经包含在房屋总价之内,所以在计算按揭贷款成本的时候,只要计算按揭还款利息即可。利润的具体计算公式如下。

利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失

如果投资者的资金有限或有意加大投资规模,则必须依靠银行贷款,按月支付按揭利息。重要的是,要正确地选择还款方式,从上面的计算公式中不难看出,减少按揭利息支出可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法,即存在“前还后息”的现象,而等本金还款法每期偿还的本金固定,按实际贷款余额计息,不存在“前还后息”的情况,所以同样一笔银行按揭贷款,采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法,但等额还款法前期偿还的本金委少于等本金还款法。

因此,准备提前还贷的投资者应采用“等本金还款法”,以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房、首付20万元、30万元按揭20年的情况为例,等额还款法的第一年利息支出约为14916元,等本金还款法的第一年利息支出约为14774元,相差142元,以后年份相差更大。

还需要计算投入资金的利息损失并估算一次性的交易费用。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款,一般参照银行利息计算。如果按照一年期定期利率1.98%计算,20万元首付款的年利息损失近4000元。一次性的交易费用包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说,一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。

在房产的投资过程中,单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的,而是应该牢记机会成本的存在。

2009年5月,张鹏军先生贷款30万元购买一套房产,其贷款资金的成本为5.51%;而其拥有一套45平方米左右的已购公房,如采出售,其售价为30万元;如果出租,年收益为4.2%左右。

按国际惯例,如果房产投资的收益能够达到4%-5%,说明具有较强的投资收益。因此,简单地看投资收益,张鹏军先生可以将房产出租而非出售。但是,结合5.51%的机会成本,相信当前出售则更为合理。

在了解了上述的购房注意事项之后,我们还需要注意到这样的事实:实际生活中,人们购房的时候,往往因为年龄段不同、购房目的不同,最终所采用的房产投资策略也就自然不同。所以我们还可以从首次购房置业、中年换房、退休族购房这3个阶段对房产投资策略进行分析。

期货手续费【与交易所同步更新】
期货套利【与交易所同步更新】
上一篇:固定资产投资的现金流量 下一篇:釆购经理指数的含义及特点

联系我们|投稿中心|广告合作|网站地图|免责声明

浙公网安备 33011002014220号